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你是否還在為自家小區停車位買單?

來源:本站 發布時間:2018-11-23 13:19:00 閱讀:6730

當下中國的經濟水平日益提高,在全民建設小康社會的同時,乘用汽車的銷量相應的逐年增加。汽車逐漸由身份的象征變成了代步的工具,隨著人均GDP的增加,近10年間汽車千人保有量已經從最初的約50輛提升至約150輛。

汽車在帶來出行便利的同時,也帶來交通擁堵、停車費日益增加的社會問題。停車位往往一位難求,違停罰單更成為了車主的家常便飯。自己想要回到舒適溫暖的愛家前,還要給自己的愛車找個家,一個不需要多大的地方。而和自己的愛車同處一個小區變成了車主的不二選擇,人們似乎也養成了為自己愛人和愛車買單的習慣。

但是我們真的要為自家小區停車位買單嗎?

案例分析

案件當事人:

重慶市豪運房地產開發有限公司(以下簡稱豪運公司)

帝景豪苑業主委員會

基本案情:

豪運公司是重慶市九龍坡區西彭鎮鋁城北路8號帝景豪苑小區的開發商。2007年1月26日,重慶市規劃局作出渝規建審(2007)九字第0340號《建設工程規劃設計方案審查意見書》,原則同意豪運公司報送的帝景豪苑項目規劃設計方案。其中主要技術經濟指標為:規劃用地面積76337平方米;停車位地上393個,地下243個,共計636個。2015年3月27日,因豪運公司擬將部分車位出租,帝景豪苑業主委員會在小區張貼通告,內容為“各位業主:近日,小區物業管理公司張貼了租售小區地面和地下停車位使用權的通知。對此,我們鄭重聲明,此事未征得小區業主委員會的同意!我們認為,小區地面停車位是利用小區公共用地設立的,屬于小區業主共同所有,開發商和物業公司均無權擅自出租或出售?!贝撕?,雙方協商未果,豪運公司向重慶五中院提起訴訟,要求確認帝景豪苑小區地上393個停車位歸其所有。

針對上述事實,重慶五中院、重慶高院和最高院分別作出了

如下評判:

重慶五中院認為:

本案所涉及停車位是地面停車位,并無建筑物,不能辦理產權登記,其本質上屬于土地使用權。地面停車位屬于業主行使土地使用權的形式之一。開發商將開發商品房向業主出售后,建設范圍內的土地使用權歸屬全體業主。因此地面停車位的權益應當歸屬于全體業主共同享有。開發商按照規劃建設的地面停車位屬于開發商建設的附屬設施。該附屬設施歸屬于全體業主,其性質與其他公共附屬設施性質并無不同。規劃從行政要求的角度確定了開發商的建設義務,開發商有義務按照規劃修建小區附屬設施,但并非依據規劃建設的附屬設施都歸開發商。因此,本案地面停車位是由開發商依照行政規劃建設的物業附屬設施,屬于業主共有的土地使用權的范疇,其權益歸屬于全體業主。

重慶高院認為:

帝景豪苑小區的地面停車位權屬不歸豪運公司所有。我國《物權法》第74條第2款規定“建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定?!笨梢?,根據該法的規定,規劃用于停放汽車的車位的歸屬,由當事人通過約定處理。如果爭議的停車泊位能辦理產權登記手續,則可確認所有權歸開發商所有。而豪運公司在訴訟中確認,本案爭議停車泊位不能辦理產權登記手續。從這一角度來說,一審法院認定其本質上屬于土地使用權并無不當。根據2007年的《建設工程規劃設計方案審查意見書》,雖然規劃部門規劃允許修建地上停車位393個,但根據意見書載明的內容,393個地上停車位所占面積并未計入建筑面積。綜上,前述地上停車位所占面積不屬于計容積率的地上建筑面積,不能辦理產權登記手續,故該部分停車位應屬于《中華人民共和國物權法》第74條 第3款 規定的“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業主共有?!?。

最高院認為:

豪運公司向小區業主出售房屋,小區內的土地使用權也轉移至小區業主。即使豪運公司在建造帝景豪苑小區時支付了建筑區劃內的土地使用權出讓金,成為建設用地使用權人,但是小區建設完成之后,隨小區內房屋的出售,小區建筑區劃內的土地使用權也隨之轉移,小區的共有部分土地使用權歸小區業主共有。由于案涉車位不能辦理產權登記,不能成為專有部分,原判決確認該部分停車位屬于占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位并無不當。

針對我們要不要為自家小區停車位買單的問題,我們建議大家先確認以下幾個問題:

1、查看合同中是否有關車位、車庫的相關約定;

2、確認開發商是否對小區的車位、車庫具備產權;

3、確認小區的車位是否占用業主共有的道路或者其他場地。

鞍山律師事務所建議您:

根據《物權法》第七十四條第二款的規定,建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車車位、車庫的歸屬可以采取約定的方式,這是遵循私法自治原則的有效約定。當約定不明時,確認開發商是否對小區的車位、車庫具備產權是解決問題的關鍵。如果車位、車庫不能取得產權就不能進行銷售,也就不能作為小區的專有部分,那么便是占用業主的共有部分。根據《物權法》第七十四條第三款的規定,“占有業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業主共有?!?

解決有關小區停車位的糾紛主要的法律依據是《物權法》的第七十四條,除此之外《遼寧省物業管理條例》中第二十八條、三十六條、六十八條、六十九條、七十條的有關內容也作出了具體規范。如果是物業相關其他問題,大家也可以查看該條例,我們在本期的《瀛如參閱》欄目中列出了《遼寧省物業管理條例》全文以便您的查閱。如果您需要我們解決相關問題或就其他問題有疑問,可以及時與我們聯系!

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